「建物状況調査(インスペクション)」とは

中古住宅をイメージした建物の模型画像

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法(以下宅建業法)により、宅地建物取引業者(以下宅建業者)に対して、中古住宅の「建物状況調査(インスペクション)」についての住宅購入者への説明が義務化されました。このインスペクションとはどのようなものなのでしょうか。わかりにくい部分もありますので、ここで正しく知っておきましょう。

中古住宅の状態を確認する制度

インスペクションとは、「既存住宅状況調査技術者」が中古住宅の状況を目視や非破壊検査で確認し、建物が現時点でどのような状態になっているかをチェックする調査です。建物の構造耐力や雨水の侵入防止についての調査を行い、報告します。安心して中古住宅を購入したいという人に向け、建物の状態を報告し、良質な中古住宅の供給促進を目的としています。

 

宅建業法改正での中古住宅のインスペクションの説明義務は、インスペクションを実施しなくてはいけないという意味ではなく、あくまでもインスペクションを実施していた場合にその内容を重要事項として説明する義務でしかありません。調査結果については、売主・買主双方が確認した内容を売買契約書に記載しなければなりません。つまり、中古住宅の販売を行う宅建業者は必ず全ての物件でインスペクションを実施し、買主にその状態を報告しなければいけないわけではありません。そこを理解しておきましょう。

 

インスペクションの実施については、媒介契約時にインスペクションが行える者をあっせんできるかを示し、売主・買主の意向によってあっせんをする、ということが義務の範囲になります。

三つのインスペクションの特徴

三つのインスペクションを説明する男性スタッフのイメージ

インスペクションは三つの段階の調査に分かれています。「既存住宅現況調査」、「既存住宅診断」、「性能向上インスペクション」です。後に行くほど精密な検査を行います。それぞれの特徴はどのようになっているでしょうか。

 

【既存住宅現況調査】

この調査は、入居者が日常的な生活を送っていくために問題なく過ごせる住宅であるかを判断します。目視による診断がメインとなっており、時間や費用は軽微です。基礎、外壁等、部位ごとのひび割れ、耐震性や雨漏りなど防水機能の劣化・不具合の有無を目視、計測によって調査します。住まいの用途として十分な性能を持っているかを確認できますが、瑕疵(かし)の存在を見つけ出せるわけではありません。

 

【既存住宅診断】

既存住宅現況調査よりもっと精密な調査を行います。目視だけで状態を判断するのではなく、非破壊検査も同時に実施します。既存住宅現況調査が、人間でいえば触診など軽微な診断に当たるのに対し、既存住宅診断はレントゲン撮影などを行う精密な診断に該当します。瑕疵の可能性について、より厳密に判断することができます。安全に過ごせる中古住宅の購入を希望する買主が実施することが多くあります。精密な審査ですので、費用も時間もかかります。

 

【性能向上インスペクション】

こちらはリフォーム前に、住宅がどこまでのリフォームに耐えられるのかを判断するためのインスペクションです。古い住宅でリフォームやリノベーションを行うと、施工によって躯体にダメージを与える可能性があります。そこで性能向上インスペクションを実施して、どこまでのリフォームができるのかを判断します。中古住宅の販売時にはあまり行われません。

インスペクションを実施するメリットとは?

インスペクションメリット

インスペクションを実施することで、売主・買主双方にとってメリットが得られます。

 

①瑕疵担保責任を問われる可能性を低減

売主は物件を引き渡ししてから一定期間、隠れた瑕疵に対する責任を負うと民法に規定されております。

こうしたリスクを極力低減するために、インスペクションにより瑕疵担保責任を問われそうな箇所を徹底的に調査します。

 

②既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入できる

既存住宅売買瑕疵担保責任保険は、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害を保証する保険です。

売主が登録検査事業者に検査と保証を依頼することで保険に加入できます。
(別途加入条件あり)

③適正な補修工事ができる

売却前にリフォームを検討している場合、インスペクションを実施することで本当に補修工事が必要な部位と、不要不急の部位が明らかになります。

これにより、リフォームの範囲を最小限に抑えることが可能となります。

 

インスペクションを実施して劣化事由がなかった場合、良品質の住宅であることを客観的に証明できます。

 

 

調査・診断の範囲を理解する

インスペクションを実施済みの中古住宅は、何も調査結果がない中古住宅よりも安心して購入できます。しかし、調査は入居中の物件に対しての目視、非破壊検査が中心です。そのため移動できない家具の部分や見えない構造部分については、調査できません。場合によっては既存住宅診断でも不満の残る調査結果になることがあります。さらに調査対象には排水・給水設備、配管の状態が盛り込まれていません。そういった点を理解しておきましょう。もしもさらに精密な調査・診断を実施したいのであれば、オプション調査を依頼することになります。

不動産お役立ち情報